当前位置： 海蛞蝓 > 海蛞蝓的习性 > 郑州房产中介秩序正遭遇前所未有的侵害
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当行业各个角色在用“谈感情？伤钱！”式的反讽，来自嘲和表达愤怒时，那些严重影响行业秩序正常运转的角儿们，此刻，又在干什么呢？就这，还有不少蒙在鼓里的二手房买卖者，在恐慌情绪中“前赴后继”地踏入这个房市……
1场景一
地点：郑州市房管局西区办事大厅门外时间：9月8日上午10点环境：凉风习习，略热。A：“哎呀，中了，就这吧，一万块钱不少了！”（A女士一只胳膊挎着包，另一只手捏着手提袋，还夹了两个一模一样的半拉纸片。她一边劝说，一边抬起右手，让B女士签字。那是一份“放弃资金监管的声明”。）B：“……这样签字中不中啊，窗口认不认？”（其实，B女士想说的是，不监管会不会有风险。B女士一副焦急又犹豫的样子，半天才签字。B女士是买房者，本来走了资金监管，后因房管局和国土局进行不动产登记交接，二手房交易走着走着走不动了，A女士和B女士商量，B女士的40万余款直接打给A女士，可以优惠一万。）C：“拿过来我看看。”（C君是房产中介，这几天，因为原房主激情毁约，已经黄了两个单子了。就怕这个单子还黄了，自己喝西北风啊！即便不黄，走完整套流程也得小半年，拿提成也是半年后了。想到这，一万个“草泥马”飘过。）
2场景二
地点：郑州房屋中介公司时间：8月26日——9月9日环境：白天燥热，夜间微凉。D：“现在生意做不下去了！整天都有客户来吵吵，死活要退钱。日他Day啊，又不是我不让你们过户的！再说了，哪个中介为客户办过户都得半年。”（D君是郑州一家房屋中介的老板，以前，每天要思考的事情是如何开拓更多的客户，现在，每天的主要精力和心思全部用在了如何安抚客户、给客户做好解释工作等这上面。）E：“乱套了都！手底下的员工，尤其是办权证的，都不知道现在改咋办了！不动产登记要房本，房管局也要房本。”（虽然现在房本的问题暂时部分解决了，但土地证的问题又浮上水面了，办理时长的问题又被提出来了。E君陷入沉思。）F：“时长的问题是改革中的问题，土地证的问题很多事历史遗留问题。现在因为这俩问题，房主说反悔就反悔，说不卖就不卖了。”（很显然，从业十多年的F君生平第一次看到行业如此之乱，都有点看不明白这个世道了。）
3场景三
地点：郑州市中原路和百花路交叉口时间：9月12日上午环境：天气凉爽，内心燥热。G：“过户时间太——长——了！卖方收到钱的时间太——长——了！不动产办理出证时间太——长——了！”（因二手房交易，为了银行解押有的用高利贷垫资，迟迟拿不到房款。）H：“卖方违约的太——多——了！买卖双方随意终止交易，责任谁来担？房屋中介提供的服务是空气？”（此刻，房屋中介人士同病相怜，十分激动。）I：“一线城市可以5天出不动产证，郑州为啥不能效仿呢？取消预约制度吧！”（新问题刚刚提出，老问题也被一并揪出来了。）
郑州怎么了买一套二手房得半年，全国罕见！
郑州实行不动产登记已经有半个多月了，就二手房领域，不仅没有缩短办事限，反而又增加了不动产登记的30个工作日，确切地说，是45天。如果加上权籍调查5到7个工作日，那么就更长了。前段时间，因为两个部门业务衔接的过程中出现一点小插曲。现在，小插曲停了，隐藏多日的办理时长问题，被重新拿出来说。这段时间，因为时长问题，很多房屋中介、原房主、购房人都急疯了。卖房人垫资解押用的过桥资金，要每天负担巨额利息；购房人因不动产证长时间拿不到，监管资金无法放款，影响资金使用；房屋中介因客户随意毁约，竹篮打水一场空的场面随处可见。9月12日，部分房屋中介人士以及个别买卖房屋者聚在一起，对郑州目前的房产交易和登记流程改革进行呼吁。有中介人士这样详细地测算当今郑州买卖一套二手房的时长。
目前两类流程
全款房监管流程：15个工作日左右网签（网签预约、办理资金监管）——银行放款——45个工作日过户——7个工作日领确认单——30个工作日办理不动产权证书（不包括权籍调查5到7个工作日）——2个工作日业主收款（资金监管账户放款）。总体下来需要四五个月才能办理完。如果是按揭房，需要解押款，时间再增加2个月左右（预约还款——银行出结清——预约注销）。非监管流程：15个工作日网签（网签预约）——45个工作日过户——7个工作日领确认单——30个工作日办理不动产权证书（不包括权籍调查5到7个工作日）——2个工作日准备抵押资料——8个工作日预约抵押——7个工作日出他项权证——3-7个工作日放款。总体下来六七个月，前提是没有解押款。如果是按揭房，需要解押款，时间再增加2个月左右（预约还款——银行出结清——预约注销）。时长将增加到八九个月。
课题研究郑州二手房过户时长有没有缩减的可能性？
第一种可能：流程压缩。目前交易办理流程为：挂牌公示房源信息→核验房源→网签合同确认→资金监管→缴纳税费、维修基金→受理、审核→记载楼盘表→发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》→房屋交易管理部门实时将房屋产权交易信息上传至市数字办的信息共享平台→不动产登记机构依据房管部门推送的交易确认信息、完成登记后、将登记的信息实时传送至市数字办的信息共享平台→房屋交易部门将登记信息记载至楼盘表。原来，房管局过户后7个工作日可领取房屋所有权证（房本），现改为：过户后7个工作日领确认单，拿着确认单到各区不动产分中心，办理不动产登记申请。不动产登记的流程为：申请—受理—审核—登簿。登簿后，向申请人发放《不动产权证书》。办理不动产登记时限为30个工作日。申请时要先进行权籍调查，需要5到7个工作日。不动产为大宗资产，交易安全和登记安全都是非常重要的，流程的压缩也是建立在安全的基础之上的。不动产登记改革之前，房屋交易和登记是连在一起进行的，一个窗口办事，一个工作界面，一套人马，一站式服务。现在交易和登记分开了，全是两套体系，必然要增加时长。有两个疑问：
1、交易过程有一个审核环节，要审核房屋交易是否真实、合法，这是房管局的职责；登记过程也有一个审核环节，要审核房屋登记是否真实合法，这是国土局的职责。这两大审核环节都需要时间，是不是重复了？本来在一个窗口就可以进行的，现在分到两个地方进行。2、权籍调查。原来在做房屋测绘时已经测过了，现在还要因为房地合一再来一次测绘吗？如果非要测绘，能否增加工作队伍数量？如果暂时不能增加，那么，开展不动产登记之前，为何不做好准备工作？这些问题都没考虑到位？第二种可能：提高效率。同样的流程，如果效率提高了，那么，办理时长也会大大缩短。目前，房屋交易业务的办理效率，在多年的经验积累基础上已经有了很大提高。但是，仍有不足。比如，工作人员和办事窗口数量相对不足，之所以在交易高峰期采取预约排号的方式，其中一个原因就是这。也是为了在交易淡季，就无需预约了。这种灵活多变的应对方式，一是因为硬件相对不足，二是担心老百姓彻夜排长队，容易发生意外。取消预约是建立在能够完全胜任让老百姓宽松交易的基础上的，硬件不扩容，取消预约对急于过户的人来说是利，而对于不急于过户的人来说则是弊。不过，据投牌君了解，对于硬件问题，西区房管局大厅在二楼又增加了十个窗口，北区办事大厅又在附近寻觅新址，容纳体量翻几倍。预计下半年可以投入使用。那么，在房屋登记方面，有没有提高办事效率的可能性呢？办过业务的都知道，首先要进行土地信息查询，其次是权籍调查，最后正式受理登记。从流程上看，这三个环节也是缺一不可。唯一能做的就是提高效率。比如权籍调查能否做到随查随到？原来5个工作日，能否2个工作日？有的需要查询土地证，5个工作日能否也压缩到2个工作日，或者一个工作日，甚至直接出证明？据投牌君了解，目前的权籍调查是不动产中心委托专业机构进行测绘调查的，而且专业队伍数量有限。虽然具有一定的可能性，但这个应该比较难。过去房屋管理部门是只办理房屋登记有关事项，但现在我们办理的是不动产登记事项，按照不动产登记有关法律法规要求，在对申请登记的房屋进行权籍调查时，处理的不仅仅是房屋的信息，还要包括土地的信息。不动产登记部门要将房屋的登记信息和房屋所在土地的信息，通过技术手段有机结合起来，按照不动产登记技术标准的要求，生成不动产登记簿和不动产单元号。这样才能为市民群众办理相关登记。因此时限一定会比单纯房屋登记的时限要长一些。具体和过去相比，原来群众办理完房屋过户后，还是要到国土部门办理一次土地过户。这两个过户手续的办理时间都应当计算在一个房屋过户交易时间内的，现在再加上还需要进行权籍调查，所以时间不会很快。由于历史和现实两方面的原因，可能会存在某些登记信息不完备的情况，郑州不动产登记中心正在协调有关部门加紧解决。在实际工作中，从“便民、利民，为广大市民群众提供优质服务”的角度出发，在受理登记申请后一定会尽快为申请人依法依规办结。不是一定非要拖到30个工作日才给申请人发证。据国土部门解释，不动产登记是一个新鲜事物，一项新的制度，所以必然会和过去有所不同，现阶段由于不动产登记的标准要求比过去房屋登记的标准要求要高，因此技术工作也就是权籍调查工作必不可少，且权籍调查在起步阶段难度必然会很大，登记办理时间就会随之延长。但全市存量房在权利人办理初次不动产登记后，随着不动产登记簿的建立、房屋的不动产单元号的生成，不动产登记机构的数据库会越来越完整，那么今后申请人再申请办理相关登记时，就会大大压缩办理时间。第三种可能：房屋交易和登记部门互设窗口，或者在一个办事大厅工作，“一站式”办公。这个可能性几乎为零，除非奇迹出现。但是，投牌君还是筛选出一套方案供参考，万一实现了呢！
1、将房屋交易、不动产登记、缴纳税费等相关业务，集中设置在行政服务中心或房产交易中心或不动产登记中心等同一个服务大厅，实现“一站式”服务。2、对房屋交易和登记中的重点业务类型，设立统一的房屋交易和登记综合服务窗口，由房产管理部门和不动产登记机构两个单位同窗口办公，实现“一个窗口”受理。3、两个单位在综合服务窗口归并重复环节，同时收取申请人房屋交易和不动产登记所需要件，同时履行询问、查验、鉴证等预审程序，同时录入信息并扫描建立电子档案，同时签署受理意见并启动各自审批流程。4、收到申请人交易和登记材料后，两个单位按照各自职责分别进行审核。房产管理部门及时将房屋交易信息以交易确认单形式提供给不动产登记机构，不动产登记机构及时开展权籍调查、落宗落户等前期工作，并在收到房屋交易确认单后，再继续对不动产登记申请审核办理。5、凡是能够通过实时互通共享取得的信息，互相认可、运用，不要求群众重复提交、重复收件和重复审批。两个单位明确专人，并建立定期交接的业务流转制度。不动产登记机构在不动产登记申请审核通过后，及时将有关不动产权利信息记载于不动产登记簿，核发不动产权属证书或不动产登记证明，并将房产管理部门所需的登记信息即时主动反馈房产管理部门。
河南商报财经产品采辑部出品
河南商报记者邓飞
统筹：宋光华责编：戴晨曦校对：朱碧波
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