深圳二手房凉凉房产中介再没生意就回家种

深圳二手房凉了？据深圳中原研究中心数据，今年国庆期间（10月1日至10月7日）二手房共成交4套，共计.22平方米。这个数字创下多年新低。

作为全国楼市的风向指标，深圳此前也被称为“炒房之都”。年深圳的二手房最高光时刻是在3月份，当月成交套数高达套。4月份之后深圳的二手房成交量出现了五连跌的情况，4月至8月的二手房成交量分别为套、套、套、套、套，深圳的二手房成交量已经创下了近10年来历史最低值，上一次成交量跌破内的是年8月份成交套数套。

成交量节节败退

9月份，深圳二手房成交量迎来六连跌，仅成交套，比起下跌开始前3月份的成交套大跌74%。而如果跟去年9月份成交的套相比，更是下跌了80%。刚刚过去的国庆期间成交量更是惨不忍睹，才成交了4套，传统的金九银十，只剩下冷冷清清。

量价齐跌的局面也在形成中。易居研究院的数据显示，今年1月份深圳的二手房成交量为元/平方米，在政策压力下，成交价格在6月份已经下降到元/平方米，价格缩水15%。

深圳的学区房更是凄凄惨惨戚戚。5月份，深圳学区房中的“爱马仕”——国城花园价格大跳水，狂降万元的消息登上热搜！消息显示，在阿里拍卖网上，一套国城花园房源以万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降万元。

深圳最火爆的学区房，竟然无人问津，在此之前这是想都不敢想的事情。更为重要的是，8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草稿征求意见稿）》公开征求意见，对于各界教育公平性问题，草稿中明确地指出，要推行大学区自招生，建立义务教育与学校教师交流制度，以合理均衡分配教育资源，优化教育结构。这意味着，接下来深圳学位房还将继续降温。

买房的刚需都去哪了？

根据第七次全国人口普查数据，深圳是一个有万常住人口的超大城市，再加上深圳周边及全国有意到深圳买房置业的人，潜在房产买家远不止这多亿人。即使按常住人口来计算，深圳9月份每一万个人里只有一个人购买了房屋，横向跟国内其它城市以及国际大都市比，这个数据都是超级低的。

在讨论国内房产市场时，很多人常常会说我国有大量的买房刚需人群，即使房价一直涨，买房的刚需不会少，刚需不会过于计较房价涨跌，所以房价只会一直涨，永远不会缺接盘的。

但奇怪的事情却在深圳发生了，房产指导价发布前，动辄每月买房套、甚至套的刚需，在这几个月突然消失不见了。每个月买房的套数只剩下套，甚至多套。那么中间缺少的占总购买量约为70%的，一个月买多套房的刚需去哪了？是深圳的常住人口突然消失了70%吗？

显然是不可能的。答案其实很简单，人还是那些人，当指导价出炉打压了深圳房价上涨的势头，很多“刚需”便悄悄离队了。

4月1日，深圳二手房指导价开始全面被银行接管，这意味着买二手房的人首付将会提升到5成，甚至是更高。假设二手房市面价为万，指导价为万，银行贷款70%，贷款金额万，准备首付万，比原本的万首付多了84万元，瞬间就把一大批人阻挡在门外。

从炒房客的角度来看，当一个房子原本卖价15万/平，指导价却只有10万/平，还敢用15万/平去为这个房子买单，还期望它能涨到20万/平？同时，无论是限购、限售、限价、限制法拍房、限制违规资金流入楼市等各方面都对炒房客进行全面限制，他们已经没有资格入场。另一方面，指导价让炒房客消退的同时，很多刚需也犹豫了，毕竟刚需的钱也不是大风刮来的，也会掂量掂量自己买房后这个房子会不会贬值。如果感觉房市不好，刚需也会选择等等看，甚至暂时放弃购买。

此前，很多学区房购买者敢大手笔买入居住属性极差的老破小，不仅仅是因为这房子能提供一个上好学校的机会，更多的人是抱着房价一直涨，买了小孩读几年书，过几年再卖掉还能大赚一笔的心态。当冷冰冰的指导价下来，他们还愿意为一个前途未卜的老破小学区房买单嘛？所以当房价上涨时，所有人都是“刚需”，当房价开始下跌了，很多“刚需”就会离队。甚至已经买了房的“刚需”还会闹着要找开发商退房。

这个时候，他们真的就一点也不“刚需”了。潮水褪去，才知道谁在裸泳。

中介暂停营业员工离职

深圳一共有间房产中介门店，名登记中介从业人员。深圳中介协会调研的数据显示，深圳已经有超过家的中介处于暂停营业的状态了。

在福田园岭片区，一位房产中介经理告诉记者，看房的客户也没有平时多，加上新盘增多，二手房几乎进入速冻期。“我们店的经理大部分都选择休假，因为生意很差。”这位中介人士表示。

深圳中原地产一位经纪人透露，今年5月以来，公司已经将地理位置相近的门店合并，暂停歇业了约70家门店。与中原地产这种大型直营中介公司相比，加盟商中介的日子更不好过。直营公司规模大，资金实力雄厚，市场行情不好时，尚可勉强坚持。加盟商中介则一般是个人经营，抵抗风险能力弱，关店的情况更多。

王晓是深圳糯家品牌的一位加盟商。只要招聘八名及以上房地产经纪人，再向糯家支付3万元加盟费，就可以使用糯家品牌经营门店，从事房地产中介服务。王晓已经有大型中介机构七年的工作经验，但面对市场下行，和同事出来单干的他仍然无能为力。1月底，他和团队刚租下门店，2月，深圳市就出台了二手房成交参考价政策。怕风险过高，他也一度想过放弃，但合伙人认为，政策的力度不足以让深圳房价和成交量大跌。因此，他们又追加投入了十几万元，还给新招的两个应届生租了房子。

王晓的门店在4月开业，截至7月末，没有成交一个售单。门店每个月基本开支最少要2万元，几个月来，他们只能靠做租房的单子勉强维持经营。虽然，经营没亏太多钱，但前期投入短时间内不可能收回了。他实在不想在下行市场耗费精力，认栽了，在8月的最后一天选择关店。和王晓一样的店东还有很多，他发现附近的几家房地产中介门店，今年都没赚到钱。

一位德佑的房产中介透露，为了获得更多房源和客源，他所在门店附近很多经纪品牌都在和贝壳合作，最多时有13家，但现在也只剩下6家。“它们开得快，关得也快。”

李琳是深圳一家大型中介公司的资深经纪人，她所在的门店原来有40多人，现在只剩下一半左右。隔壁的另一家中介门店也从多人缩减到几十个人。

中原地产的中介小张说：“今年以来，只开了几个租约的单，二手房的单一个都没开，再撑几个月，实在不行就回家，回家好歹好能帮父母种地，比现在半死不活的强。”

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