调控之下中小房产中介的生死时速

每一轮楼市调整，都必然是一场对房产中介的屠杀。

这一轮同样。看到以下新闻标题，相信重逢的感觉胜过新奇。

不过，还是不一样。同样的市道冲击，对大中介而言只意味着韬光养晦的蛰伏，而对一些中小中介来说则意味着灭顶之灾。

这里有一组北京市场的数据。

据云房数据与北京房地产中介行业协会联合发布的7月北京房产中介成交报告显示，北京市备案中介机构数量持续减少。截至7月30日，中介机构数量为家，这个数字相比于4月底的家又减少了家。

当然，消失的是那些中小中介们。

中小中介新殇

这一两年，鹰觅君的好几位朋友不是换了房，就是在换房的路上。问他们找的哪家中介，答案全都一样——就是那一家。因为它房源多，选择余地大，别家实在无法在数量上与它相提并论。

“得房源者，得天下”，这是国内房地产中介行业的“丛林法则”。目前虽然名声不佳的“独家代理”已经停止，但匹配效率和交易速度仍然受制于不同机构的差异化运作。

比如，一个新房源出现在哪里，谁可以快速地获知信息，并且迅速在最大范围内匹配到客户，谁就能占得交易的先机。在这一点上，势单力薄的中小中介显然处于劣势。

7月，北京排名第四的中原地产也只占有不到1%的市场份额，其他两三千家中介的惨况可见一斑。数据显示，仅有家中介机构在7月有二手住宅交易记录，占比仅为9.8%，并呈持续下降态势。

拥有庞大的线下网络，依然是获得绝对优势的先决条件，这已经被败走麦城的互联网中介们所证实。门店，在获取房源和客源上拥有得天独厚的优势。

此外不可否认的是，始自年的互联网中介浪潮，虽然受阻于线下的门店配置，但它们的确对原来的生产方式和经营理念带来了冲击，“平台”这个词强硬地进入到了这个原本充满了蛮荒气息的行业。

一个大平台，意味着可以通过IT技术、大数据应用和线上线下相结合等手段，统筹建制所有围绕着二手房交易、租赁、一手房代理等业务的资源和管理，包括房源客源采集、经纪人培训和管理、协从交易机制、金融支持和品牌形象建设等方面，来保证所有业务实现最大程度的规范化和标准化。

如果之前中小中介与大中介之间还只是门店和人员的数量差距，如今拜互联网中介们所赐，又加上了平台和技术的竞争门槛。

“网络+平台”，是这个时代中介们想要长久玩下去的基本标配。看看市场上最大的几家中介机构，无不是这一战略的受益者。

而如今绝大部分的中小中介们，还在靠单打独斗的方式，在非常有限的房源和客源之间寻找偶然的匹配几率，这无异于用“小米+步枪”的方式来与使用洲际导弹的大机构们同台竞技。

一双翅膀有多重要

这轮调控之前，很多中小中介的“小日子”虽说日益受到挤压，但还过得下去。

这些年不少中小中介以其灵活的运营方式、个性化服务和多样化选择，一直担当着丰富交易品类和提供特色服务的角色，同时还拥有大部分的市场份额。

数据显示，目前国内房产中介行业有8.8万家企业。在上海市场上，有超过50%的交易量都掌握在中小中介手里。

这两年，个别先发中介掀起并购大潮，行业集中度越来越高，个别城市甚至出现了一家中介交易量超过40%份额的状况。这一局面招致了市场各个层面抵制垄断的呼声不绝于耳。

在这方面，中小中介以其各具特色的经营和不可或缺的市场地位，在抑制垄断上具有天然的优势。

不过，中小中介们太需要一双平衡自己的“翅膀”了——一种既能保证生存特点、又能活得好的模式。

实际上，合纵连横的故事一直都在中小中介之中上演，被并购是少数从此跟着“老大”混的幸运，剩下的就只有加盟一条路可走了。

不过，传统的加盟模式在如今新竞争环境下已经步履维艰——双方权力和义务的弱关系，让资源配置和管理不能实现最大化协同，导致在竞争中日渐处于劣势。

自我救赎之路

这两年互联网技术条件下的线上线下协同作业模式，正在颠覆整个客户群的认知，或者说已经开始培养人们的交易习惯——他们更倚赖于平台技术提供的便利、尽可能多的门店网络带来的选择权，以及标准化的服务程序。

目前的二手房市场，大约有一半的客源和房源来自互联网的各种端口；人们更倾向于一次性选择有品牌、房源客源多的中介。

在这种形势下，中小中介们如果还不能踏上行业升级的节拍，就算不会被调整吞噬，也会被趋势湮没。看看如今家电行业的寡头格局，正是踩着千千万万个中小企业的尸骸酿成。

对中小中介而言，现在确实到了抉择下一步生存模式的关键时候了。

值得注意的是，针对传统加盟模式的种种弊端，目前创新的加盟模式开始不断出现。它们大都由品牌中介发起，力图通过再造组织形式重新配置资源，来提升每个加盟中介的生存实力。

这其中，以21世纪不动产创新的加盟模式颇具代表性。

它的出发点全部针对新竞争形势下中小中介的生存痛点，重新构建了一种另类的“网络+平台”模式，从而让中小中介获得与大中介相抗衡的组织、资源和技术条件。

中小中介大多处于孤军奋战的状态，房源客源少，而21世纪不动产新加盟模式主张资源共享，放开整个资源系统，将所有加盟门店的房源和客源全部打通，实现所有门店之间的协同交易。

通过打通中小中介之间的壁垒，实现资源互通和交易协同，让之前一个个孤立的中介也能像直营店一样提高成交效率，可以说这种类直营的组织架构首先弥补了中小中介的先天不足。

另一个创新点是，上层设计的平台机制为所有业务提供了保障，包括大后台管控、经纪人核心资源、品牌培训系统支持到衍生业务等。

这个创新可以解决中小中介在互联网技术、规范化流程和经纪人管理等方面的短板，提高成交效率和业务的可持续性发展。

21世纪不动产将这些创新统称为“M+模式”，它发端于美国的MLS房源共享系统，因为给予加盟商各种平台支持，也被称为“最重的加盟模式”、“共建式加盟模式”。

当然，这依然是一个有待市场长期检验的模式。不管怎样，事实是目前出于自救本能的中小中介们正在踊跃加入各种联盟，同样拿起“网络+平台”的武器，来对抗那些直营的大中介们。

两大阵营的角逐，现在已经拉开了帷幕。

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